马丁Lutsky

主要

COVID-19商业房产税评估:做好应对影响的准备

如何解释入住率的下降

作者:玛格丽特·福斯特 LoopNet

在这个由两部分组成的系列中, LoopNet探索了商业地产(CRE)资产评估的基础知识,以及在COVID-19大流行期间,当租户放弃租约或未能续期时,商业地产业主如何上诉他们. 第一部分, 下面, 重点介绍业主和评估人员面临的有关入住率下降的挑战,以及如何克服这些挑战.

第二部分 概述综合物业评估上诉程序的三个典型阶段,并提供内部人士指引,以帮助业主有效地处理这一程序, 提高他们上诉成功的机会.

2020年春天, 随着新冠肺炎疫情在美国各地爆发,商业地产被关闭. 随着时间的流逝, 其中一些设施很少有人使用,但许多设施基本上空置. 对商业地产业主的影响各不相同. 一些人报告说,由于他们的建筑被稀疏占用,运营费用显著下降, 但也有人失去了租户, 导致入住率和净收入下降.

因为业主协调他们的财务数据, 一些人担心,2020年发生的独特情况和动态可能无法完全或部分反映在他们的房产评估价值中.

为了探讨这些问题,LoopNet采访了 马丁Lutsky, 他是管理咨询和注册会计师服务全球最好的网赌正规平台全球最好的网赌正规平台的房地产税务专家, 关于新冠肺炎疫情期间的房地产税评估. 他积累了数十年在政府和私营企业工作的经验, 其中包括18年在Rouse全球最好的网赌正规平台担任美国物业税董事.S.

业主和评估人员面临的挑战

卢茨基首先讨论了评估过程,以及他目前在司法管辖区进行评估时遇到的一些情况. 虽然总部设在马里兰州,但卢茨基已经在美国40多个市场工作过.S. 在他的全球最大手机网赌正规平台, 他认为,马里兰州的房产评估条件和流程与全国范围内的情况大体相似.

卢茨基解释说,有三种一般的估值方法. “这要么是收入模式,要么是销售模式,要么是成本模式. 对于商业地产,评估人员通常使用收入模型,”Lutsky说. 这种方法根据建筑物的物理特征,如位置来考虑建筑物, 以及设计和使用材料的质量. 然而,大多数评估价值来自流经财产的收入.

卢茨基指出,2020年对业主来说是前所未有的一年. 中途2020, 一些企业被裁员或倒闭, 导致办公室, 零售, 餐厅, 多户家庭甚至是工业租户放弃租约或不再续约. 这些情况的严重性是很重要的. 考虑一下住宿行业. 美国各地的酒店客房需求.S. 下降了35.去年的7%, 造成了重大的收入损失, CoStar的酒店业分析全球最好的网赌正规平台表示, STR. 为背景, 这是1990年开始的STR数据集记录的最大的一年需求下降.

这些情况表明商业地产业主的收入突然下降. 但这些下降会在2021年的财产税评估中充分反映出来吗? 寻找答案, 首先,必须了解评估实践的基本知识,包括以下内容:

  • 物业不可能每年评估一次.
  • 评估基于历史数据.
  • 标准的,而不是个性化的评估才是规范.

好消息是,有一些经过验证的方法可以解释入住率的突然变化以及由此产生的净收入差异,这是业主和评估人员都能接受的. 下面提供了一个数值示例.

物业可能不会每年都进行评估

评估完成的时间或时间间隔是决定物业税评估准确性的重要因素. “评估的时间间隔因地理位置而异. 有些司法管辖区每年重新评估一次,有些每两年,有些每三年。. 根据周期不同,评估员会发出一份收入调查表. 返回收入调查表让业主有机会传达该物业在要求的财务期间的表现, 但也能让他们识别某一房产可能正在经历的负面趋势.”

在马里兰州, 房地产评估以三年为周期,评估人员审查连续三年的收入和支出. So, 重新评估2021年的房产, 也许2022年, 是否可能经历了租金收入的下降,从而导致估值下降.

2021年的评估可能会带来最大的问题. 为什么? 因为2020年是经济转型“过渡期”的开始, 导致许多财产类型的收入流下降,评估人员突然重新配置他们的模型,以识别这些激进的变化.

要了解这种变化的规模,不妨考虑一下办公市场. 根据CoStar的数据, during the Great Recession just one year of negative net absorption was posted; in 2009, 5000万平方英尺的办公空间被重新投入市场. 到目前为止在大流行期间, 2020年记录了7500万平方英尺的负净吸收量,仅在一个月内(2021年1月)就已经公布了3300万平方英尺的负净吸收量.

评估基于历史数据

将2020年的收入数据(表现不佳)与2018年和2019年的收入数据(表现较强)相结合, 三年的平均收入数字将会下降, 但它可能无法充分反映2020年一处房产报告的净收入大幅突然下降,并可能持续到2021年.

在马里兰州, 卢茨基说,业主在4月15日前提交前三年的财务状况, 估价员可以在八个月后对房产进行估价. 然而, 因为该国大部分地区在2020年前后进入了封锁状态, 第一季度的财务状况可能不能代表全年的情况,也不能代表企业后来受到疫情的影响. “So, 我可以对评估员说, “等一下, 你增加了X个百分点的评估, 然而房客们已经搬走了, 我失去了我的餐厅,我的入住率只有以前的一半.”因此,, 当卢茨基向评估员提出一个论点时,他有机会陈述全年的财务状况, 不仅仅是2020年第一季度.

“我认为真正的问题是,我们现在才知道2020年到底发生了什么,以及它对房地产的影响有多严重,”Lutsky说.

CRE上诉程序(将在本系列的第二部分讨论)的核心是业主是否有能力记录住在哪里, 租金和收入下降和/或开支上升,对底线和物业价值产生不利影响. 说明情况和收入下降的程度将支持业主的观点.

在时机方面, 然而, 底线似乎是,滚动平均“公平合理”的估值往往会随着时间的推移自己解决. In 2021, 拟议的摊款可能过高,因为它是根据前几年收入较高的年份加上一年的大流行病收入计算的. 但, 如果到2023年市场状况改善, 这一年的评估将低于市场,因为它将基于前三年非常疲弱的收入.

在一般情况下, 仅仅依赖历史数据意味着“评估假设和评估模型可能有点过时,”Lutsky说.

标准的,而不是个性化的评估是常态

评估是使用收入和费用假设类别的财产类型, 意思是评估人员在作出评估时,可能不会考虑物业的个别收入及开支数据.

评税主任没有人手对其管辖范围内的每一项财产进行详细的评估, 因此,他们经常使用基于物业抽样的基准数字,为类似的物业类型创建估值模型. 这种方法在典型年份是必要的, 但在过渡时期更是如此,因为有更多的上诉被提起, 为评估人员产生额外的工作.

“我和马里兰州安纳波利斯所在的安妮阿伦德尔县的评估人员谈过. 那里有两名商业评估员,去年他们接到了700起上诉. 这是一个巨大的工作量,”对于仅仅两个评估员来说,Lutsky说.

“评估人员正在努力理解人们提出的所有这些论点, 试着弄清楚这些数字是否正确, 错误或漠不关心,”Lutsky说. 此外,在夏天,他们需要为一个新周期的开始做计划. “So, 我不倾向于批评评估过程,因为我相信有时他们没有独立评估每一处房产所需的资源, 所以他们为一般类别创建标准模型,”Lutsky补充道.

来说明这种大规模评估方法, 考虑以下问题:评估人员了解整个酒店都在遭受损失. 在考察了一系列经济型酒店之后, 他们可能会得出结论,在他们的管辖范围内,经济型酒店的净运营收入在2020年下降了60%,他们可能会对这些类型的酒店采用标准的百分比价值调整.

“我已经开始审查客户的评估通知. 我发现在巴尔的摩很有趣, 在马里兰州,他们采取了我认为是保守的方法. 如果你有一个属性相对于它真正的同类是稳定的.e., 有类似的入住率, 去年的收入和支出数字, 你可能会得到和之前相同的值, 或者他们可能会稍微增加它,”Lutsky说.

但根据卢茨基的说法, 他们没有显著地增加它, 比如说20%到25%, 每三年进行一次评估可能会增加, 这相当于每年大约增长8%. “在餐馆,他们实际上要么保持数量,要么减少一点. 我在巴尔的摩看到的酒店, 他们减少了评估, I would say substantially; I am seeing 10%, 15%, 扣除20%[按评估价值计算.他们认识到,酒店业受到了影响. 他们意识到餐馆遭受了损失. 它们并没有在公寓建筑的同一水平上调整.Lutsky说,这些估值似乎是持平的.

他说,通过将评估人员使用的标准与建筑物的特定数据进行比较, 人们可能会发现显著的差异. “我可能会看着它然后说……这不是我的解读。. 我的运营费用是这个, 我的大楼有34年的历史了, 它不在你认为它在的地方.“当发现这些差异时,业主就有了充分的上诉理由. 分歧越大,理由就越充分.

如何解释入住率的变化:一个例子

If, 然而, 业主及评估人同意楼宇的特点,例如楼龄, 条件, 位置, 收入, 费用, 等. 是否准确反映在评估中, 有一种方法可以解释入住率和收入的突然下降, 解释Lutsky. Lutsky说:“我最近提出了一个基于这个场景的办公楼。.

上诉对象是一名34岁的男子, B类办公大楼46幢,285平方英尺(RSF),位于巴尔的摩和华盛顿之间, D.C.该全球最好的网赌正规平台曾有数年的空缺超过50%.

“这栋办公大楼的使用率是50%,我们能够建立一个相当好的案例. 我们根据一个经过调整的稳定值来发展我们的价值估计, 在这种情况下,贴现, 对于租赁费用,业主将承担释放该建筑物.”

第一级上诉将于2020年提出,反对拟议的708.5万美元的重新评估价值. 随后对其物理性质进行了回顾和分析, 三年的财务历史(2017年, 2018, 和2019年), 以及次级市场的趋势和统计数据, 卢茨基和他的团队得出了5美元的稳定价值,395,000. 这个观点是基于85%的入住率,收取19美元的租金.50美元/无国界医生,业务费用7美元.每RSF 50.

然而, 2019年12月的实际入住率为48%或39,525年无国界记者, 这意味着业主不得不租赁17个,205无国界医生以达到这一稳定目标. 这样做, 他们将为租户改善和租赁佣金等项目产生成本, 除了经历了一段时间的收入损失.

“我们估计租赁折扣为1美元,206,650美元,根据每个RSF的基本租户改进$25计算, 租赁佣金6%, 并在我们认为是延长租期期间损失了收入. 我们认为,从2020年1月开始,市场价值将达到4,188,350美元。.

这一贴现价值观点进一步得到了该子市场前三年可比销售的支持, 其中几个国家也报告了大量的空缺. 通过计算入住率达到85%的成本, 可以调整或降低“现状”评估的稳定值.

要查看本系列的第二部分, 访问这里.

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